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事实:房产博鱼体育全站app司法拍卖与房屋限购政

发布时间:2022/08/10

博鱼体育全站app信息化时代高速推进也同时催动了网络司法拍卖行业的不断变革,以往因信息节点阻断造成的障碍随着网络科技在社会大众层面的深度融合也逐渐消弭。如今网拍平台机制完善,法拍标的种类齐全量若星辰,参拍手段也不断革新,如异地参拍机制已渐趋成熟。针对同一拍品潜在竞买群体迅速扩张,也印证了司法拍卖网络化的一大出发点:扩大司法拍卖影响力,提高成交率、溢价率拍卖政府机构划拨房产,从而更好地维护申请执行人的合法权益,实现债权利益最大化。但在司法实践中仍存在一个重要问题,也是让多数意向竞买人望洋兴叹的规则——与网拍标的中比重最大的房产息息相关的房屋限购政策。

司法拍卖一直作为房屋等不动产变现的重要方式,保障法院执行工作的有效开展。近年来各地政府为贯彻中央关于房地产市场调控的政策精神,抑制房地产泡沫经济问题出现,纷纷在房屋限购政策的出台上加大力度。在房屋限购政策的影响下,司法拍卖的房产是否受到政策影响则在学术界与司法实践中均形成争议。目前来看,各地政策差异可形成三种类别,即是否明确将司法拍卖房屋纳入房屋限购范围之内以及中间模糊派。其中中间派因各地司法实践差异均有细微偏向与调整拍卖政府机构划拨房产,因未在政策上予以体现,此处不予赘述。

(1)明确将司法拍卖房屋排除于房屋限购范围

博鱼体育全站app杭州住房保障和房地产管理局官网在2016年11月10日刊发的关于限购政策的答疑中,明确指出司法拍卖住房不在限购范围内;西安市政府于2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中规定,“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房拍卖政府机构划拨房产,以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制”;除此之外,上海市房地产交易中心亦表示只要有法院的判决书、裁定书或是调解书,有拍卖行的协助执行通知书,这种行为就属于强制拍卖,不会被限购。

事实:房产博鱼体育全站app司法拍卖与房屋限购政策之间的冲突研究

(2)明确将司法拍卖房屋纳入房屋限购范围

博鱼体育全站app而北京、深圳、厦门、南京等多个一线或准一线城市的地方政府则明确将司法拍卖房屋纳入限购的范围,规定不满足购房条件的人,不能取得拍卖房屋的所有权。这样的规定,形成了政府政令与司法拍卖行为之间的针锋相对,即司法权与行政权的冲突。以下江苏省不同机构的表态差异,则对此冲突进行了具有典型意义的行为表达。

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2017年5月8日,南京市住房保障和房产局下发《住房限购政策实施意见》,意见指出: “因司法拍卖取得不动产的,按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格。”

2017年5月31日,江苏省高院在《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》中则对 司法拍卖在公法上的强制性进行了明确,规定“司法拍卖成交或者裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定、抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移,不动产登记仅为协助执行行为,并不会对物权变动产生影响。不动产登记部门拒不协助办理登记手续的,依法采取强制执行措施”。

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仅一周之后,南京市房地产市场综合执法办公室发布《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》,针对性规定因司法拍卖取得不动产的,按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格。同时,取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续。

这样的乌龙规定在司法实践并不少见,基于我国司法拍卖的法律规定与行政机关的限购政策产生的矛盾与冲突,不同的观点和争论与随之产生。总体而言理论界并不赞成将司法拍卖房产纳入限购范围,主张此举会对司法公信力、司法效率等方面造成不良影响。司法拍卖本身的特殊性就使其本身便不同于一般的商品房买卖,对限购政策的突破效果其实微乎其微。且通过司法拍卖,让相关资产解冻并再次发挥作用也印证了经济调控政策的初衷;但也有部门观点认为拍卖政府机构划拨房产,司法拍卖房产应当被房屋限购令所调整,主要在于政府为实现公共利益,遏制炒房、虚假诉讼等行为,因此进行必要的宏观调控手段。而从法律层面分析,根据《物权法》第28条、《民事诉讼法》第242条、《民事诉讼法解释》第493条的规定,通过司法拍卖的房屋所有权自拍卖成交时转移,人民法院做出裁定、发出执行通知书后,有关单位必须办理,并不受地方政府限购政策约束。在这样的规定下仍出现巨大争议的确令人费解,从上层角度与司法实践两个层面出发,可归结原因如下:

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第一,司法拍卖制度相关立法体系不完善。目前可参照的依据仅有《物权法》与《民事诉讼法》两部基本法律,其余均是最高人民法院发布的司法解释。而司法解释之效力与行政政令之间的优先级则更为模糊。另外,在以上依据中仅有一部司法解释专门针对司法拍卖的操作事宜,其他法律规范只是只言片语对司法拍卖制度本身甚至上位概念作出阐述。对于司法拍卖房屋的属性、法律效果等,或没有明确界定,或完全留白,从而造成了概念指代不清、法律效果不明确的问题。在没有一部真正意义上的法律能够专门、系统、全面地规范不动产司法拍卖制度的情况下,实践中因尚无明确、权威的立法依据可以遵循和适用,就很难从法律角度对于限购政策作出强有力的反驳,相关各方主体都难免会站在自己的立场上理解和解释,这是二者发生冲突的最根本原因。

第二,行政主体颁布政令的法律依据不充分。国务院在制定限购政策的文件时,并未将“法拍房”纳入其限购的要求之中,而有的地方政府在制定具体的实施政策时,却扩大了限购的范围,未免有自由裁量权过度扩大之嫌。这些限购政策再一定程度上也可能违背其他基础性法律的规定。例如《立法法》第八条规定,民事基本制度只能由全国人大及其常委会通过法律规定,而公民通过司法拍卖取得房屋,是一种民事权利,应当属于民事基本法律调整的范畴。除此之外,各地政府颁布限购令的主体也不尽一致,市政府办公厅、相关组成部门,甚至某些职能部门或外设机构。最后,各地政府在颁布此类限购令时,仅是在文件中指出应当将司法拍卖房屋纳入限购政策,并未给出该政策实施的必要性与合理解释。尽管其中可能存在部分主体虚构诉讼、进入司法拍卖来规避限购政策等违法行为,但政府在这一点上也并没有充分事实依据与数据支撑。

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第三,我国行政权与司法权的位阶不明朗。从时间顺序上看,法院对于司法拍卖房屋原始取得、不受限制的规定远远早于政府的限购政策。司法拍卖的公信力,即买受人能因信赖法院拍卖有公法上的效力而原始取得拍卖物之所有权。在多数法院关于房屋司法拍卖的执行裁定书中,都有类似“该房产的所有权自本裁定送达买受人时起转移,买受人可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权的转移登记手续”的裁定理由。若因房屋限购政策设置障碍,则会对于人民法院的司法公信力造成极大恶性影响,也进一步阻碍了对执行财产的变现乃至债权人的合法权益的实现。

司法拍卖作为我国法院执行措施的重要组成部分,以其自身优势解决债权人的当务之急,但在实践中却困难重重,让本就踟蹰不前的社会公众望而却步,进而影响债务人财产的顺利变现,以至于损害司法权威性与公信力。为解决某些限购令引起的负面效果,以发挥司法拍卖制度应有价值,笔者针对上述原因分析提出如下建议:

首先,完善司法拍卖法律制度立法。按照最高法院之规定,司法拍卖已然成为处理查封、扣押、冻结的财产的首要选择,应在现有基本法律中拟定关于司法拍卖制度的专门章节,以对其概念、排他性的法律效果、程序等方面作出权威、不容置喙之规定。一方面应明确定义司法拍卖之概念与属性,并指出,司法拍卖标的物之所有权自法院裁判文书生效之日起即刻取得其所有权,不受行政行为及其他事实的影响;另一方面则也应当对于司法拍卖之程序作出法定、详尽、便捷的明确。除此之外,也要列明相关主体,无论是行政单位还是自然人均具有协助办理司法拍卖房屋所有权变更手续的法律义务,并明确规定违反之后的法律责任问题。

其次,严格规范行政行为,防止权力滥用。政府调控市场的主要目的在于管理市场,弥补缺陷拍卖政府机构划拨房产,对其过度约束与限制既有害于市场经济的健康发展,又容易滋生权力腐败。因此,现代法治国家中的政府调控行为本身需要受到严格的限制,既应该合理,更应该合法。对限购政策适用的对象与范围应当进行明确限制,严禁各种作出扩大性解释乃至违背法律规定的文件出台,严格限制制定文件时过于宽泛的自由裁量权。实践证明行之有效的政策,要在经过充分的调查研究、听取民意之后及时上升为法律; 就算实践条件仍不成熟、需要先行先试的,也需要按照法定程序作出正式授权。

博鱼体育全站app最后,建立行之有效的联动机制。在目前司法拍卖法律制度仍不完备、行政限购政策尚未规范的情况下,可通过过渡措施来解决司法权与行政权的争议。建立法院与政府信息互通、高效合作的联动机制。在政府方面,可利用其职权调取当事人银行存贷款情况和其他信用信息等方式对其资质进行考评,若在较短时间内频繁操作,则说明其有利用法拍房来从事投机活动之嫌疑;在法院方面,仍要严格审查当事人之间的债权债务关系是否真实存在,对于企图通过违法手段规避房屋限购的主体,参考情节严重按照相关法律规定进行惩治处罚。通过各部门的协调合作,及时共享信息,从而使司法拍卖制度的权威性、稳定性得以保障。